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认房又认贷!南京史上严限购 房价拐点快年底出现

Shelley   2016-10-06 10:53

[摘要] 南京史上严调控政策限购区域:玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞、雨花台、江宁、浦口,不含六合、溧水、高淳。 限购时间:10月6日起执行,新建商品住房以合同鉴证时间为准,二手住房以网签时间为准。

南京史上严调控政策限购区域:玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞、雨花台、江宁、浦口,不含六合、溧水、高淳。 限购时间:10月6日起执行,新建商品住房以合同鉴证时间为准,二手住房以网签时间为准。

虽然10天前,南京刚刚推出限购政策,然而在国庆四天9个城市的限购大潮中,政策力度不够大,作为二线城市中楼市特别火爆的城市,在广州、深圳前夜相继推出严厉的限购限贷政策,苏州加码限购政策之后,南京在昨晚也发布了比2011年还要严厉的调控政策,不仅认房认贷,有贷款的情况下购买二套房首付高达八成,还对假离婚关上了门,单身离异限购一套房。

深圳+苏州

南京限购政策史上严

让我们用一张图表(右图)来看一下南京史上严厉的调控政策

【政策亮点】

严厉打击投资客

改善楼盘将受重创

南京新的认房又认贷调控政策,可谓苏州的限贷政策和深圳的限购政策合体,突出的亮点政策有四条:

1、非本市户籍人口买房需要2年内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)。

【解读】 之前不少楼盘外地购房人已经达到了20%以上,虽然不如深圳限购新政要缴纳5年社保那么严厉,但是缴纳1年也能逼退不少外地投资客,南京楼市再也不是想来就来、想买就买的地方,这一条对一些外地投资客扎堆的楼盘来说是晴天霹雳。

2、本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房。

【解读】 这一条在深圳限购新政里出现过,本市家庭可以买两套房,但单身人士只能买1套,离婚了也只能买一套,堵住了想通过离婚买房的投机者。

3、有购房贷款记录,无住房;有1套房,无贷款记录或者贷款结清的居民家庭,申请贷款低首付款比例调整为不低于50%。

【解读】 认房又认贷,买过房或贷过款,商贷首付都要50%。这难免误伤刚需和改善需求,但对楼市降温作用巨大。

4、有1套住房且购房贷款未结清,再次贷款低首付款比例不低于80%。有两套及以上住房,暂停发放商业性个人住房贷款

【解读】 这个政策的严厉程度与苏州相当,二套房购买,基本用不了银行杠杆了,换句话说,改善楼盘将遭遇重创,因为客户一般都是二套,除非你有实力付到八成或者全款,改善住宅一房难求的局面或将打破。

【政策回顾】

加上昨晚、今晨南京、厦门、珠海限购加码,6天已经有14城加码调控。

南京

9月25日 南京出台限购令

9月26日 南京房地产市场综合执法办公室随即成立:对21家房企集体约谈,提高了10月上市量

9月29日 江苏省长发话:遏制房价态度要坚决

10月3日 住建部公布房地产45家黑名单,南京两家房企上榜

10月4日 人民日报发话:中国楼市拐点就在明年

10月5日 新华社发话:房地产45家黑名单不是结束而是开始

一线城市

深圳“深八条”——外地人购房社保要满5年,离婚只能买1套,二套首付70%

北京“京八条”——二套房为非普通自住房首付至少七成,重启90/70政策

广州——前日跟进深圳新政,二套首付70%,外地户口仍是3年社保

上海——早出台(3月25日),外地人购房社保要满5年,已是非常严厉

“有房没贷款记录”“有贷款记录没房” 也算“二套房”

同样是国庆黄金周,两年前的今天,央行出台政策,放松首套房认定,变成“既不认房又不认贷”。如今,2016年的国庆黄金周,新政俨然变成了“认房又认贷”。

昨天,南京出台新政,则将首套房认定标准收紧,“对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭;有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭”均视为二套房,也就是重回“认房又认贷”,这两种情况下的二套房首付比例依旧是50%。

例如,市民张女士名下有一套房,贷款已经还清,生了二孩后想卖掉小房子换一套大房。在新政出台前,张女士哪怕小房子不卖掉,也依然算作首套房,首付3.5成。但昨日新政出台后,即便张女士把小房子卖掉,名下已经没有房子了,就因为有贷款记录,也要算作二套房了,首付提高到5成。

有一套房且贷款未结清的首付

提高到80%

对于名下有一套房的市民,如果说贷款已经结清,再买房首付从35%变50%,已经是多掏首付了,那么如果贷款没结清,要掏的首付就更多了,得从原先的50%增加到80%。

昨天,南京新政规定,居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的低首付款比例调整为不低于80%。

举个例子,市民李女士目前名下有一套房产,贷款未还清,可是又想给孩子买个附近有学校的房子。按照300万元的房价计算,新政前李女士要支付5成首付,也就是150万元,新政后则要支付8成首付,即240万元,得多掏90万元。

三套房直接停贷

昨天,南京新政规定:“对于拥有两套及以上住房的居民家庭,暂停发放商业性个人住房贷款。”也就是说,三套房从“认贷不认房”变成了“认房”,直接停贷。

而此前,南京市对于二套及二套以上住房,相应购房贷款“已结清的”居民家庭,继续执行差别化信贷政策给予放贷;对于二套及二套以上住房,“未结清”的,不得发放“三套”及以上住房贷款。禁止对“三套”及以上住房发放贷款,也就是“认贷不认房”。

例如,市民陈先生名下已经有两套房了,贷款已经还清。在本次新政前,陈先生是可以再贷款买第三套房的,但本次新政后,不管陈先生贷款有没有还清,都不能再贷款买房了,因为他名下已经有了两套房。

【专家看法】

房价拐点快年底出现

对于这次史上严厉的调控,业内人士都认为,对疯狂已久的南京楼市将会有很大的影响,投资投机楼市行为将被严厉打击,改善需求可能被误伤,不过开发商大面积大规模降价行为不一定会出现。

遏制投机过盛 市场会降温

吴翔华表示,这一次算是一次政策加码,主要是为了遏制投机过盛的问题。同时,这个政策也反映出一些市场漏洞,比如假离婚、外地人投资性行为等等。这一次,贷款政策相对比较严厉一些,类似于2011年的政策氛围,但是现在的资金链比较宽裕,当前市场形势和 2013年更像, 市场还是有一些空间,预测不如上一次限购,市场会降温明显,可能是3个月到半年的这样一个时间段,是市场接受政策的消化期,而开发商近没有房源可推。消化期过后,价格可能会出现一些松动,那个时候会显现出来,总的影响会在两年左右,两年之后政策可能还会松动,房地产市场基本上就是一个长周期产品,很热闹的时候,不能去投资。

知名二手房中介人士:

二手房市场将出现降温

面陆续出台调控政策,南京也出台其实不意外,这个政策对目前市场影响还是很大的,南京二手房有很多还没有办理过户,这样的政策不仅打击了投资客,也打击了很多改善客户。预计南京二手房市场将降温,房价一年之内会出现微跌或不涨的状态。

南京房价拐点快今年底明年初出现

房价拐点肯定是要来的,只是此次如此大范围的调控,无疑将拐点期提前。个人预计,半年到一年左右的时间,被重点打压的一二线热点城市将迎来房价拐点!如果政策执行到位,南京房价的拐点快今年底或明年初就会出现。

限购前四

房产中介加班到凌晨

从史上严限购到政策执行,只有4个多时间,南京政策明确规定,二手房执行以网签为准。昨晚,南京各大中介公司也无比忙碌,有的市民连夜解约,有的为躲避限购争夺后四。在南京某知名中介公司已经有不少签了合同交了定金的市民来解约,中介只能一边伤心单子飞走一边办理手续。另外一些已经进入网签流程的单子,只能争分夺秒地抢在凌晨以前打合同上传。几家中介公司的负责人都表示,只有几个时间给他们,只能加班加点力争在12点前提交所有受影响的单子。

南京今年还将上市 177公顷住宅用地

昨日,除了南京市政府公布了史上严厉的限购限贷政策,南京市国土局也在晚上发布新闻,针对今年以来南京市土地市场呈现出土地需求旺盛、竞争激烈、地价上涨过快、溢价率高发的过热态势,从土地供应角度出发,推出了一系列涉及加强土地供应管控、调整土地供应方式、严控地价上涨等供给侧改革举措,特别是通过加大土地供应,来平抑市场需求,稳定市场预期。

据统计,截至9月底,南京市共成交经营性用地93幅,用地总面积430公顷,完成年度计划(700公顷)的61.5%,其中商品住宅用地(含酒店式公寓用地)340公顷,完成年度计划(500公顷)的68%。目前,正公告以及即将于10月中旬公告的经营性用地有25幅,用地总面积100公顷,其中商品住宅用地19幅,用地总面积77公顷。

据了解,南京市国土部门计划在年底前再推出约30幅地块,用地总面积约180公顷,其中住宅用地约100公顷。另外,市国土部门还根据本市当前土地市场运行情况,为保障土地市场长期健康有序发展,研究制定了全市2016-2018年三年商品住宅用地供应计划,具体为2016年500公顷,2017年530公顷,2018年560公顷,合计1590公顷,将为今后土地市场供应提供充足土地,同时也为今后全市商品住宅持续不断上市奠定基础。

标签: 房价 限购

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