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土地成交降温、流标与房企“咬住”储备

和讯房产   2018-02-05 09:21

[摘要] 说到当下房地产市场,除了抑制投机、投资性购房需求之外,去库存依然是部分省市的重点工作。2017年,全国的去库存取得了阶段性成果,很多三四线城市的新房库存量有了明显的降低。

说到当下房地产市场,除了抑制投机、投资性购房需求之外,去库存依然是部分省市的重点工作。2017年,全国的去库存取得了阶段性成果,很多三四线城市的新房库存量有了明显的降低。更重要的是,去库存的同时,各地的房价依然处于涨势,这也引发了不少专家看空部分三四线城市的房地产市场,认为这些城市未来缺乏人口支撑,楼市有泡沫,未来房价有大幅下降的可能。

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大家都知道,一个城市或者一个区域的房地产市场要长久平稳的发展下去,人口确实是一个关键因素。只有人口不断增加,才能制造新的购房需求。对于一二线城市来说,由于资源集中,人口基本都处于净增长的态势中,但是对于部分三四五线城市,尤其是中西部的县城和乡镇,人口增长的压力就会很大,有的甚至还处于人口净流失的状态中。

而城镇人口的增加,很大一部分要靠农业人口转成城镇人口,这也是城镇化的必要一环。但是,农业人口转成城镇人口,就意味着农民要放弃自己的权益,比如在农村的宅基地、土地承包权等。因此,这在一定程度上抑制了农民进城的积极性。

对于房地产市场而言,2018年注定将是深度博弈且复杂多变的一年。土地市场已经率先有所表现。尽管政府推地热情不减,但房企拿地情绪正在发生微妙的变化。

2018年1月,北京(楼盘)土地市场共计成交403亿,但却流标3宗土地。流标发生在2018年开年,这是一个敏感的风向标。至少说明,房企拿地开始有所谨慎。

不过,整体看,在规模即真理的当下,房企拿地热情依然不减。中原地产研究中心统计显示,截至日前,2018年全国标杆房企拿地依然积极,拿地超过30亿的房企达20家,龙头房企继续全国布局。

“咬住”拿地

在龙湖集团内部年会上,CEO邵明晓发表了《拥抱未来共创卓越》的年度总结报告。21世纪经济报道记者在其中发现一个有趣的词语。在总结土地储备方面,邵明晓使用的表达是,“土储的这几年咬住了,尤其2015年、2016年、2017年保持有竞争力的基础。”

“咬住”土地储备是近年来房地产市场最大的战略。在多变且洗牌日益加剧的当下,强者恒强成为市场最显著的规律。而土地储备则是决定房企能否在市场上活得更好更久的关键因素。

没有意外,这一状况在2018年也仍将持续。中原地产数据显示,2018年开年以来,拿地最为积极的房企分别是碧桂园、龙湖集团、中海地产。其在1月份权益拿地总额分别为187.15亿、140.27亿、137.88亿元。

拿地最为积极的房企在规模上野心不减。邵明晓在龙湖集团的内部讲话中说,“整个(房地产)行业加速,我们要在地产开发业务保持前行。现在排在第八名,应该说达到预期。按照现在的速度,到2020年争取迈过3000亿元,还是很稳健往前走。”

做大做强依然是当下房企的主流选择。中原地产首席分析师资深人士认为,整体看房企拼规模趋势加剧。最近2年,房企销售额业绩表现优异,补库存趋势持续,资金虽然有所收紧,但销售回款等依然可以支持标杆房企拿地。所以整体看,不论是一二线城市还是三线城市,土地市场依然处于相对高温中。

土地成交环比降温

土地市场整体表现来看,2018年的热度相比2017年有所减弱,但仍在高位。土地供求两端环比转跌,成交均价及土地出让金均降。

中国指数研究院统计显示,1月土地供应量环比走低,同比增近四成。当月全国300个城市共推出土地2438宗,环比减少19%,同比增加26%;推出土地面积10633万平方米,环比减少24%,同比增加38%。仅一线城市供应量环比增加。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)推出土地面积3720万平方米,环比减少36%,同比增加11%。

土地成交环比转跌,同比增加近三成,二线城市环比缩水四成领衔。据统计,1月全国300个城市共成交土地1921宗,环比减少33%,同比增加14%;成交土地面积8437万平方米,环比减少35%,同比增加27%。其中,住宅类用地(同上)成交面积2873万平方米,环比减少49%,同比增加7%。

从地价上看,整体均价环比回落,同比继续上扬,各线城市均价同比均增。1月,全国300个城市成交楼面均价2457元/平方米,环比减少3%,同比增加17%;其中住宅类用地(同上)成交楼面均价为4647元/平方米,环比增加21%,同比增加42%。

出让金也呈相同趋势。1月300城土地出让金总额为3801亿元,环比缩水四成,同比上涨四成,杭州(楼盘)收金436亿居首。住宅用地(同上)出让金总额为3032亿元,环比减少39%,同比增加39%。

微妙的变化:流标

流标是土地市场开局值得关注的现象。

1月25日,北京市国土局出让三宗地块。值得关注的是,丰台区花乡白盆窑村BPY-L011地块和白盆窑村BPY-L010、BPY-L013两宗地块因无企业报价而流标。这是北京市推出共有产权房用地以来售价最高的地块。

资料显示,BPY-L011地块为纯居住用地,全部用于建设“共有产权房”,起拍价41.78亿元;BPY-L010、BPY-L013地块包含居住用地和基础教育用地,居住用地全部用于建设“共有产权住房”,起拍价50.58亿元,两宗地块共有产权房销售价格均定为43000元/平方米。

流标的剧情并非偶然。1月30日,北京出让3宗住宅地块,其中一块丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块绿隔产业、住宅混合公建及基础教育用地,再次因无企业报名而流标。该地块起价高达63.27亿元。这是1月北京土地市场流拍的第三幅宅地。

三宗地块流标的原因并不复杂。作为属性复杂的地块,可以计算的利润率非常低。在流标消息传出后,一家知名房企营销口负责人甚至玩笑般表示,“各大房企的营销总监要为投资总监们点个赞。”

流标的另一层深意是,房企预期已经有所谨慎。

资深人士分析,北京作为全国房地产调控的标杆城市,二手房价格官方统计下调了13%,而事实上,房价已经大部分跌了接近20%。这种情况下,全行业亏损已经出现。整体房地产企业的平均资金情况持续紧张,流标的3宗住宅地,全是高总价地块。鉴于2018年融资最明显的收紧是信托资金进入房地产方面,这使房企拿地,特别是拿大地块的难度越来越大。

北京土地成交溢价率也可以看出整体市场开始降温。中原地产统计显示,相比2017年平均溢价率24.33%,2018年平均土地成交溢价率仅11%。中国指数研究院监测的全国土地榜单也显示溢价率水平下滑。1月份,单价榜平均溢价率为33%,同比下降41个百分点,超半数上榜地块溢价率低于25%。

“从2016年的爆发到2017年降温,再到2018年的冰点,北京土地市场变化很大。溢价率全面降低,尤其是住宅土地的溢价率全面回到个位数,流标住宅地块出现3宗。而在北京住宅土地历史上,2018年之前也只出现过31宗住宅地块流标。”资深人士认为,流标、低溢价率将成为趋势。

标签: 成交 降温 储备
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