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房屋买卖典型案例:只签了认购协议可以要求开发商交付房屋吗?

Shelley   2018-05-25 09:16

[摘要] 1、仅仅签了认购协议可否要求开发商交付房屋? 2、仅签了认购协议的情况下该如何主张自己的合法权益?如何表述诉请? 3、法院可以强制要求当事人签订合同吗?

一、导读
1、仅仅签了认购协议可否要求开发商交付房屋?
2、仅签了认购协议的情况下该如何主张自己的合法权益?如何表述诉请?
3、法院可以强制要求当事人签订合同吗?
二、基本案情
1、案号
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院(2014) 哈民一民终字第829号民事判决书
2、案由
商品房预售合同纠纷
3、诉讼主体
原告(上诉人):哈尔滨真观堂房地产顾问有限公司(以下简称真观堂顾问公司)
被告(被上诉人):黑龙江省华远房地产综合开发有限公司(以下简称华远房地产公司)
4、法院查明的事实
2011年9月15日,原、被告订立两份广告策划服务协议,协议约定由原告给被告开发的“华远·龙湾”“华远·水木清华”两个楼盘提供“平面设计”和“环境设计”,如何宣传由被告自行找第三方联系,服务期限4个月, 费用共计40万元。协议签订后,被告给付原告个月费用10万元,并使用原告提供的设计于9月、10月的报纸上投放了销售广告。2012年3月19日,原、被告订立(房屋认购合同》一份,约定原告认购被告所有的“华远。龙湾17号楼某号房屋(使用面积54.05平方米)”;认购价格为:“人民币武拾伍万元整”;认购书中阐述优惠原因为:“用于出售方应付认购方广告策划服务费,全部冲抵完毕,双方互不找补”,“认购方须按出售方指定的日期内签署正规《商品房买卖合同》”,“双方同意在签订正式合同前,此认购书作为法律有效之合约”。原告诉至法院要求被告按认购书履行义务,交付房屋。
被告认为原告仅履行了9月份的广告策划义务,且被告对此费用已支付完毕;其次,认购协议是虚假的,不同意给付房屋。
三、案件争议焦点
双方签订的《房屋认购书》的性质是预约合同还是房屋买卖合同,原告可否据此要求被告履行义务。

四、裁判及各方观点摘要
(一)一审观点:
双方签订的是预约合同,故真观堂顾问公司仅享有请求华远房地产公司订约的权利,而无依据本约即商品房买卖合同要求华远房地产公司给付房屋的权利
一审法院认为,《房屋认购合同》上加印的公章经鉴定系被告公司公章,被告未提供该协议非真实意思表示的证据,故该份证据合法有效。但该认购书包含“认购方须按出售方指定的日期内签署正规《商品房买卖合同》”的表述,可确认该认购书系双方以签订商品房买卖合同为目的的预约合同。根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>第五条之规定,该认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同中的主要内容,故真观堂顾问公司仅享有请求华远房地产公司订约的权利,而无依据本约即商品房买卖合同要求华远房地产公司给付房屋的权利。故真观堂顾问公司于本案中的诉讼请求不符合法律的规定,本院对其不予支持。
(二)二审观点:
购房人仅能依据认购协议约定的内容履行权利,不能主张按商品房买卖合同履行权利
双方签订的《房屋认购合同》并不具备商品房买卖合同的主要内容,且在该认购书中双方还有“认购方须按指定的日期内签署正规《商品房买卖合同》”的约定,因此,原审判央认定双方签订的《房屋认购合同》的法律性质系预约合同并无不当,本院予以认同。由于人民法院不得以公权力判令双方履行签约行为,故在原、被告双方未签订正式《商品房买卖合同》的前提下,且在原法院向原告释明后,其仍不变本案诉讼请求情形下,原审判央驳回原告要求被告给付华远.龙湾楼盘该房屋的诉讼请求正确。原告可就被告未履行该认购书可另行主张权利。
五、判决结果
一审判决
驳回诉请。
二审判决
驳回上诉维持原判。
六、律师观点
1、商品房认购协议不具有商品房买卖合同的性质,不能仅仅依据商品房认购协议要求开发商履行合同,交付房屋。

2、在双方仅签订认购协议的情况下,购房者可依据认购协议的约定向开发商主张权利。
3、在商品房认购协议具备商品房买卖的基本条件,且购房者已支付购房款的情况下,可以认定该商品房认购协议具有商品房买卖的性质,购房者可依据此认购协议要求开发商交付房屋。

标签: 认购 情况

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